今の不動産投資の人気に火をつけたのは、2000年に発売開始されて大ヒットしたロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」だと言われています。

長らくの間、多くの日本人の中に根付いていた不動産を所有することへの意識を、この本が大きく転換させたと言われていますね。また、2000年代初頭というのはITバブルと呼ばれた、新進気鋭のITベンチャーの急成長などもありましたから、人々の職業観であったり収入に対する考え方であったり、世の中のしくみ全体が大きく変化しはじめた時期だったと言えるでしょう。
日本の歴史の中で、バブル期など、不動産への投資熱が高まった時期というのは過去にありました。しかし、その頃の不動産投資ブームは、どちらかというと「カネ余り」が生んだ現象です。それから、不動産価格の急騰というのがすごい時代でしたので、売買差益、すなわちキャピタルゲイン狙いでの投資ブームだったわけです。

ところが、「金持ち父さん貧乏父さん」のヒットがきっかけとなり、一般的な日本人のお金に対する意識や知識レベルに変化が起こり始めた2000年代初頭からは、インカムゲイン狙いの不動産投資の人気が高まっていきました。古くから投資の王道である不動産ですが、インカムゲイン狙いの投資というのはもちろん、不動産投資における主流・本流であります。バブル期などのようなケースは古今東西でも稀です。しかしながら、多くの人にとって不動産投資というのは「金持ちがやることで自分には関係ない」という意識が強くありました。これを打ち破ったのがロバートキヨサキの本だったわけですね。
お金持ちでなくても、インカムゲイン狙いの不動産投資をしよう、資産を持とう、というような意識が一般の間に広がっていったわけです。






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もちろん、不動産投資というのは甘いものではありません。夢を見て勇猛果敢に行動を起こしたはいいけれど、結果人生を狂わせることになってしまったという人も大勢います。

この現実は、しっかりと受け止めなければならないでしょう。これから不動産投資をはじめる人ができることは、そういった失敗例などをよく調べて教訓を得るということです。リサーチ不足、勉強不足で不動産投資の世界に踏み込むことは自殺行為と心得て置きましょう。
おもしろいことに、不動産投資で失敗してしまうという人には共通項があります。皆、似たような思考様式・行動様式を持っていることが多いです。そうです、つまり失敗には法則があるのです。失敗の法則を見つけだし、それを頭に叩き込んでおけば、「失敗をしない法則」というのを知り得ることができるでしょう。残念ながら、不動産投資に成功法則というようなものはありませんが、失敗には法則があります。ではなぜ、失敗には法則があるのでしょうか。その理由は、とても簡単なことです。不動産投資における収益については不確実性というものが常につきまといます。例えば、自分の所有する不動産の近くに魅力的な物件が増えていったり、周辺環境の変化であったり、こういったことが起因して空き室が増えていったりなど、不動産投資の収益性には常に不確実性がつきまといます。一方、かかるコストであったり返さなければならない負債というものは既に確定した、確実なものです。将来、必ず訪れるキャッシュ・アウト・フローです。投資資金として借金した以上、その借金は借金ですからきちんと返さなければなりません。また、土地は違いますが建物を購入した場合は、有形物である以上は老朽化というのは遅かれ早かれ避けれません。そしてこれに対する施策には必ずお金がかかります。

お分かり頂けたでしょうか。不動産の収益性、つまり将来のキャッシュ・イン・フローに関しては大きく落ち込むかもしれないという不確実性が伴いながら、負債(将来のキャッシュ・アウト・フロー)を抱えたという確固たる事実は揺るがないという、この2つが不動産投資の失敗に法則性を生む理由となっています。






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不動産投資の失敗には法則性が存在します。不動産投資に失敗してしまう人には共通項があります。それは、以下の点です。

■少ない自己資金(高額な借入)
■不十分なリサーチ
この2点を回避することで、不動産投資の失敗の80%は避けることができると言われています。ほとんどの人がこの2点を回避できていないのです。

※参照元サイト:不動産投資失敗のリスクを回避するための情報サイト

不動産投資の不確実な収益性に対するフォローというかカバーが事前のリサーチです。そして、避けられない確実な「負債」の額を減らすために必要なのが自己資金の用意ですね。事前にその到来が確定しない将来にわたるキャッシュ・イン・フローのリスクを軽減しつつ、事前にその到来がほぼ確定する将来にわたるキャッシュ・アウト・フロー
不動産投資には大きな魅力があります。だからこそ、多くの人が憧れて不動産投資の世界に足を踏み入れるわけですが、シンプルな2つのポイントについてよく分かっていないせいで失敗してしまうパターンというのが非常に多いのです。逆に、いろいろと考えて躊躇してしまっているという人は、シンプルな2つのポイントさえおさえておけば、それほど不動産投資というのは恐れるものではないということをわかっていないことが多いですね。





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借金を避けるためには、「高額な物件を買わない」ということが大事になってきます。

高額な物件とはすなわち都心部の物件です。

もっと言えば、不動産投資初心者が東京、名古屋、大阪などの都市の物件を購入することはやめた方が良いでしょう。関東の例を挙げると、東京から一歩外に出るだけで不動産の価格というのは大きく変わります。周知の事実ですが、東京の地価であったり建物の価格というのは地方と比較すると異常とも言えます。地方は地方、田舎は田舎できちんとした経済やキャッシュの流れというのは確実に存在しています。ですから、地方や田舎に目を向けるというのはとても大事なことです。

高収入、高所得の方というのは都心部に集中している傾向がありますが、資産家、特に不動産オーナーとしてうまくいっている人というのは当たり前ですが全国各所にいます。不動産投資において、成功率の地域的な格差というのは存在しないと考えて良いでしょう。不動産というものの性質を考えれば当たり前のことです。これを裏付ける一例として、不動産に関わりのある士業資格についてみていきましょう。不動産といえば、「登記」を専門とする司法書士との関わりが強いです。世の中にはたくさんの士業資格がありますが、弁護士や税理士、行政書士などの代表的な有名士業資格の場合、所得の地域間格差が非常に大きいことが知られています。他方、司法書士の場合はそれが無いことで有名です。この事実は、街をあるいて看板を探していけば一目瞭然です。特に司法書士の場合、事務所が田舎にもたくさんあることが特徴的です。なぜなら、不動産の登記の需要というのは全国に存在しているからです。登記というのは、不動産を新たに取得した場面、不動産の売買の場面で必要になってきます。

他方、弁護士や税理士、行政書士などは、稼げるかどうかの分岐点として「優良顧客を掴めるか」というのがあります。優良顧客とは大体が企業ですね。結果として、企業が集中する都市部が彼らにとっての金脈となるわけです。






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何事も経験が大事とはよく言われますよね。
これは不動産投資においても当てはまる成功のためのtipsであることは間違いないでしょう。また、経験豊富な不動産オーナーと初心者さんとでは、失敗の確率が全然違うというのも事実として存在します。もちろん、資金力が違うというのもあるのでしょうが、熟練者は「不採算」物件を掴みません。不動産投資の世界でも、スキルや知識や経験が、大家さんのレベルの違い(成功か失敗か)というのをつくりだしていると言えるでしょう。
では、経験をどうやって積んでいくかを考えていきましょう。不動産を買うというのは本当に大変なことですし、莫大なお金が必要です。ですから、初心者が経験を積んでいくというのは非常に難しいことだと言えます。では、どうすれば良いのでしょうか?
これに対する答えは、「勉強」をすることだと思います。ここで言う勉強というのは広い意味での勉強です。

勉強の教材となるものは、世の中に溢れかえっています。これらを活用して、「まるで自分が実践をしたかのように経験が蓄積されていく」ような勉強ができるようにしましょう。「勉強」という言葉が良くないかもしれません、「シミュレーション」と言った方が良いでしょうか。勉強の質を上げることを意識して、先人たちの知恵や成功者のノウハウというのを学んでいくのです。シミュレーションなら、何回失敗しても問題はありません。
あらゆる「失敗が許されない」専門的な世界では、必ずシミュレーションが導入されています。医療手術、航空機操縦、軍事訓練、宇宙飛行士訓練・・・。お分かりでしょうか。
不動産投資も、失敗の仕方にはよりますが最悪の場合、人生が狂ってしまうこともあることでしょう。ですから、「失敗が許されない」という点に関して、共通性がある他の分野の知見であったり、実践内容を取り入れるということは非常に有意義だと思います。

既に述べたように、「失敗が許されない」世界で必ずといっていいほど取り入れられているのがシミュレーションです。そして、お気づきかもしれませんがこういう分野には必ず厳しい資格要件があります。厳しい関門を乗り越えた人々が、厳しい訓練を受けて、そしてようやく実践に移っていくのです。

こういったことを考えると、不動産投資においても、失敗しないためにはそういった「モデルケース」を導入することが必要ではないでしょうか。
まず、基礎知識の勉強などは当たり前の前提です。それから専門的なこともしっかりと学んでいく。そしてその後にシミュレーションを繰り返す。こういったことをするだけでも、結果に大きな違いが現れてくることでしょう。





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